再建築不可の物件を攻略！

再建築不可の物件とは？

再建築不可の物件とは、現在建っている建物を解体した後、新たに建物を建てることができない土地のことを指します。これは主に、都市計画区域や準都市計画区域内で、建築基準法による「接道義務」を満たせない土地に該当します。接道義務とは、土地が一定の幅員を持つ道路に接していなければならないという規定で、これを満たさない土地では新たな建築が認められません。

再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして使用することは可能ですが、建て替えや新たな建築は行えません。このため、再建築不可の不動産は価格が安い傾向にありますが、活用方法に制限があるため、購入や投資を検討する際には注意が必要です。

再建築不可の規制が設けられた背景

1. 都市計画の整備: 再建築不可の規制は、都市計画の中で効率的な土地利用と整然とした都市構造を形成するために設けられました。これにより、無秩序な建築を防ぎ、計画的な都市開発を促進することが目的です。
2. 安全性の確保: 建築基準法における接道義務は、災害時の避難路の確保や緊急車両の進入を容易にするために重要です。再建築不可の土地は、これらの基準を満たしていないため、新たな建築を制限することで、安全性を確保しています。
3. 歴史的経緯: 再建築不可の物件が存在するのは、その建築物が建てられた時点で建築基準法が施行されていなかったからです。建築基準法は1950年に施行され、それ以前に建てられた建物は現在の法律に即していない可能性があります。

これらの背景を踏まえ、再建築不可の規制は、都市の安全性と機能性を維持し、将来にわたって持続可能な都市環境を実現するために重要な役割を果たしています。

再建築不可の物件を購入する際の注意点

1. 法的制約の確認: 再建築不可の土地は、建築基準法による接道義務を満たしていないため、新たな建築ができない物件です。購入前には、土地の法的制約をしっかりと確認し、将来的な活用計画に影響がないか検討する必要があります。
2. インフラの整備状況: 電気、ガス、水道などのインフラが整備されているかどうかも確認が必要です。これらの設備がなければ、土地の利用価値が大きく下がる可能性があります。
3. 境界線の確定: 近隣の土地との境界線が明確でない場合、トラブルの原因となることがあります。購入前に境界線を確定し、必要であれば隣地の地権者との立会いを行うことが推奨されます。
4. 将来の計画との整合性: 再建築不可の土地は、将来的に国による収容や道路計画などによって影響を受ける可能性があります。そのため、長期的な視点で土地の活用計画を立てる際には、地域の都市計画を確認することが重要です。
5. 専門家との相談: 再建築不可物件には様々な例外規定や活用方法があります。詳細な注意点や活用方法については、不動産業者や専門家に相談することがベストです。

これらのポイントを踏まえ、再建築不可の土地を購入する際には、慎重に検討し、可能な限りリスクを回避するための準備を行うことが重要です。

再建築不可の物件を購入するメリット

1. 価格が安い: 再建築不可物件は、通常の物件に比べて取引価格がかなり安く設定されていることが多いです。これは、敷地の利用に強い制限があるためで、建物自体も古いことが多く、価格が抑えられます。
2. 税負担が軽減: 資産価値が低いため、固定資産税や相続税が安くなることが一般的です。これにより、長期的なコスト削減が見込めます。
3. 隣地の所有者であれば敷地を広げることができる: 隣接する土地を所有している場合、再建築不可の物件を購入することで、自身の敷地を拡大することが可能になります。
4. 投資としての可能性: 再建築不可である現状を変えることができれば（例えば、接道義務を満たすための隣地購入など）、物件の価値を高め、将来的に売却差益を得る可能性があります。

これらのメリットを活かすためには、再建築不可の条件を理解し、将来的な計画にどのようにフィットするかを慎重に検討する必要があります。

再建築不可の物件を購入するデメリット

1. 建て替えができない: 最も大きなデメリットは、現存する建物を解体した後、新たに建築を行うことができない点です。これにより、土地の活用範囲が限定されます。
2. 融資の制限: 再建築不可物件は担保価値が低いため、住宅ローンなどの融資を受けにくいです。その結果、購入には現金一括払いが必要になることが多いです。
3. 将来の売却が困難: 再建築不可の制限があるため、買い手を見つけにくく、売却時に価格を安く設定しても建物部分を新しく建てたい買い手を集めることが難しいです。
4. 修繕費用の増加: 再建築不可物件の築年数は数十年経っていることが多く、建物部分をそのまま使用する場合、細かな修繕に費用がかかる可能性があります。

これらのデメリットを理解し、購入を検討する際には、将来的な計画や活用方法を慎重に考える必要があります。

再建築不可の物件の活用方法

再建築不可の物件は、一見すると価値がないように思えますが、実は様々な活用方法があります。ここでは、そのような不動産を賢く活用するための方法を紹介します。

1. 土地の活用: 再建築不可の土地は、建物を建てることはできませんが、駐車場や庭園、農地として利用することができます。特に都市部では駐車スペースが限られているため、駐車場としての需要は高いです。
2. イベントスペースとしての利用: 一時的なイベントスペースとして貸し出すことで収益を上げることができます。フリーマーケットやアート展示、ポップアップストアなど、様々な用途で利用されることがあります。
3. 広告スペースとしての利用: 土地の一部を広告スペースとして貸し出すことで、安定した収入を得ることが可能です。特に交通量の多い場所では、広告効果が高いため、企業からの需要が期待できます。
4. 太陽光発電: 再建築不可の土地でも、太陽光パネルを設置することで太陽光発電所として利用することができます。環境に優しく、長期的に安定した収益を見込むことができるでしょう。
5. コミュニティガーデン: 地域住民が集まるコミュニティガーデンとして活用することで、地域の交流の場を提供し、地域コミュニティの活性化に貢献することができます。
6. 賃貸活用: 建物がすでに建っている場合、賃貸として活用するために水回りを中心にある程度のリフォームを行い、高利回りで運用します。建て替えができないため購入金額や固定資産税などの維持費は低く抑えることができます。

これらの方法は、再建築不可の不動産を有効に活用し、収益を生み出すための一例です。不動産の立地や条件に応じて、最適な活用方法を見つけることが重要です。また、法律や規制の確認も必要になりますので、専門家と相談しながら進めることをお勧めします。

空き家専門の不動産会社である弊社では、不動産のご売却はもちろんですが、他の不動産屋さんに売却を断られた訳あり物件のサポートもさせていただきます。また、売れない・解体できない物件の有効活用など、お客様のニーズに合わせてご提案させていただきます。お気軽にお問い合わせくださいませ。

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野瀬 航平

株式会社アンモライト代表取締役/ノア行政書士事務所代表

1995年3月生。中学校教員を勤めた後、学生時代のアルバイト先へUターン。日本一のカラオケ企業を志すも失敗。▶不動産業で再スタートし、大手賃貸仲介・管理会社から、士業連携の売買仲介・コンサル会社を経て起業。▶相続放棄された地方の空き家を再生し、利回り30%で運用中。■保有資格: 行政書士/宅地建物取引士/FP2級/賃貸不動産経営管理士 ■第35回SASUKE出場