空き家解体のプロセスと業者選びのポイント

空き家を解体する要因

空き家を解体する要因には、以下のような点が挙げられます。

1. 管理の困難: 空き家は所有しているだけで、維持管理に手間やコストがかかります。これを避けるために解体することがあります。
2. 税制上の不利益: 空き家は税制上不利になることがあり、解体して更地にすることで税負担を軽減することができます。
3. 安全リスク: 空き家は倒壊の危険性や放火などの犯罪の温床になることがあり、これを防ぐために解体されることがあります。
4. 相続問題: 相続によって空き家を取得したが、相続人間での合意が得られず、管理が困難になるため解体することがあります。
5. 地域の景観悪化: 空き家が増えることで地域の景観が悪化し、街の活性化に影響を与えるため、解体されることがあります。

空き家解体のメリットとデメリット

空き家を解体することには、メリットとデメリットがあります。以下にそれぞれのポイントをまとめました。

メリット:

1. 家の倒壊や防犯リスクがなくなる: 解体することで、劣化による倒壊リスクや犯罪の対象になるリスクを減らすことができます。
2. 売却における流通性が高くなる: 古い家が建っていると購入者が解体の手間を考えて敬遠することがありますが、解体してしまえばその心配がなく、土地として売りやすくなります。
3. 管理・維持コストを削減できる: 定期的な巡回や修繕など、空き家の維持にはコストがかかりますが、解体すればその必要がなくなります。

デメリット:

1. 解体費用がかかる: 解体には費用が発生し、木造住宅の場合は3～5万円/坪が相場です。
2. 減税措置が受けられなくなる: 建物があると固定資産税や都市計画税の減税措置が受けられますが、解体するとこれらの減税措置が適用されなくなります。
3. 建物ありの方が売れるケースがある: 新築を建てられない土地やリノベーションを希望する購入者にとっては、建物がある方が魅力的な場合があります。

解体を検討する際には、これらのメリットとデメリットを総合的に考慮することが重要です。

空き家解体にかかる費用

空き家の解体にかかる費用は、建物の構造や規模、地域、解体業者によって異なりますが、一般的な相場を以下に示します。

• 木造建築: 1坪あたり約25,000円～40,000円
• 鉄骨建築: 1坪あたり約30,000円～50,000円
• 鉄筋コンクリート建築: 1坪あたり約35,000円～50,000円

例えば、30坪程度の木造二階建て住宅の場合、解体費用は約80万円～120万円程度が目安となります。築年数が古い場合や、アスベストなどの危険物質が含まれている場合は、追加の費用がかかることがあります。また、解体作業に必要な足場の設置や廃材の運搬費用も考慮する必要があります。

これらの費用はあくまで目安であり、正確な見積もりを得るためには、複数の解体業者に見積もりを依頼することをお勧めします。また、自治体によっては解体に関する補助金が用意されている場合があるので、お住まいの市町村の公式ホームページや窓口で情報を確認すると良いでしょう。

空き家解体にかかる期間

空き家の解体にかかる期間は、いくつかの要因によって異なりますが、一般的には以下のような期間が目安とされています。

• 30坪の木造二階建て住宅: 1週間から10日間
• 30坪の平屋建て住宅: 5日間から8日間
• 40坪以上の建物: 2週間から3週間

これらの期間はあくまで目安であり、建物の構造や状態、解体作業の複雑さ、解体業者のスケジュール、天候などによって前後することがあります。また、アスベストなどの危険物質が含まれている場合や、近隣への配慮が必要な住宅街での作業の場合は、さらに時間がかかることがあります。

具体的な解体計画を立てる際には、解体業者に現地調査を依頼し、正確な見積もりとスケジュールを確認しましょう。また、解体に伴う手続きや近隣住民への通知など、解体工事前後の準備にも一定の期間が必要になるため、余裕を持った計画を立てることが必要です。

空き家解体の補助金の種類

空き家の解体に関する補助金の種類は、主に以下の3つがあります。

1. 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金: 管理されていない空き家を放置することによる景観面での悪影響を防ぐために支給されます。解体工事後も「景観形成基準」を満たす土地の活用が求められることがあります。
2. 老朽危険家屋解体撤去補助金: 老朽化や破損が酷く、放置すると倒壊のリスクがある家屋の解体を促すための補助金です。近隣住民の安全確保や災害時の二次災害防止が目的で、耐震診断や自治体の認定が必要な場合があります。
3. 建て替え建設費補助金: 老朽化した家屋を取り壊し、国が定める基準を満たす新しい住宅を建築する際に、解体費用や建設費用の一部が補助されることがあります。耐火建築物または準耐火建築物であることなどが条件になることが多いです。

これらの補助金は、自治体によって支給条件や金額に違いがあるため、具体的な内容はお住まいの市町村の公式ホームページや窓口で確認が必要です。また、申請には所有者であること、対象の市町村内の物件であること、築年数が一定以上であることなど、さまざまな条件が設けられていることが一般的です。

空き家を解体業者に依頼する前の準備

解体業者に依頼する前の準備には、以下のポイントがあります。

1. 解体業者の選定: 信頼できる解体業者を見つけるために、複数の業者から見積もりを取り、サービス内容や料金を比較します。
2. 必要な手続きの確認: 解体工事に必要な行政手続きを確認し、必要な書類を準備します。これには、解体工事届出や道路使用許可申請などが含まれます¹。
3. ライフラインの撤去: 電気、ガス、水道などのライフラインを解体前に撤去します。ただし、水道は解体作業中に使用する可能性があるため、撤去ではなく精算の準備をします。
4. 不用品の処分: 解体する建物内の不用品を処分します。これには家具や家電などが含まれ、自分で処分するか、不用品回収業者に依頼するかを決めます。
5. 近隣への挨拶: 解体工事による騒音や振動などの影響を考慮し、事前に近隣住民への挨拶を行います。

これらの準備を行うことで、解体工事がスムーズに進行し、トラブルを避けることができます。

空き家の解体業者を選ぶ際のポイント

空き家の解体業者を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

1. 連絡がつきやすい業者: 電話やメールでの対応が迅速であることは、工事中のトラブルや疑問が生じた際に安心です。
2. 必要な書類をきちんと渡してくれる: 解体工事に必要な書類を適切に提供する業者は、信頼性が高いと言えます。
3. 見積書や契約書の内容が明確: 施工範囲、数量、単価などが詳細に記載されているか確認しましょう。
4. 許可証や免許を取得している: 建設業許可や解体工事業登録をしている業者を選びます。
5. 賠償保険に加入している: 万が一の事故に備えて賠償保険に加入している業者を選ぶことが重要です。
6. 廃棄物を正しく処分している: 環境に配慮し、廃棄物を適切に処理している業者を選びましょう。
7. 適正な工事価格で受注している: 不当に高い価格や疑わしい低価格ではなく、適正な価格で提供している業者が望ましいです。
8. 下請け業者に丸投げしていない: 直接工事を行う業者を選ぶことで、責任の所在が明確になります。
9. 依頼者に寄り添った対応: 依頼者の要望を理解し、柔軟に対応してくれる業者を選ぶことが大切です。

これらのポイントを参考に、信頼できる解体業者を選ぶことが、安心して空き家の解体を進めるための鍵となります。

空き家の解体の流れ

空き家の解体の流れは以下のステップに分けられます。

1. 現地調査: 解体業者が空き家の状態を確認し、解体計画を立てます。
2. 見積もり: 解体に必要な費用の見積もりを行い、所有者との間で契約を結びます。
3. 行政手続き: 解体工事に必要な行政の許可や通知を行います。
4. 解体準備: ライフラインの撤去や、解体作業に必要な足場の設置などを行います。
5. 解体工事: 実際に建物を解体し、廃材を分別します。
6. 廃材処理: 解体した廃材を適切に処理し、リサイクル可能なものはリサイクルします。
7. 整地: 解体作業が終了した後、土地を平らに整地します。
8. 建物滅失登記: 解体が完了したら、法務局に建物滅失の登記を行います。

これらのステップを踏むことで、空き家の解体は適切に行われます。解体工事は専門的な知識と技術が必要なため、信頼できる業者に依頼することが重要です。

空き家問題と新たな法令

1. 管理不全空家の対応: 空家法に基づき、管理不全空家に対する措置が新設されました。市区町村が管理指針に即した管理を行うことを空き家の所有者等へ指導できるようになりました。
2. 空家等管理活用支援法人制度: 空き家の活用や管理に積極的に取り組むNPO法人や社団法人などを「空家等管理活用支援法人」に指定できるようになりました。
3. 空家等活用促進区域制度: 市区町村が重点的に空き家の活用を図るエリアを「空家等活用促進区域」に設定できる制度が新設されました。
4. 行政代執行の円滑化: 緊急的に除却（解体）などが必要な特定空家に対して、命令等の手続きを経ずに行政による強制撤去等（代執行）をすることが可能となりました。

まとめ

空き家の解体を検討する際には、自治体や専門家に相談し、適切な手続きを行うことが重要です。また、解体に関する補助金がある場合は、利用できるかどうかを確認すると良いでしょう。空き家の解体に関する詳細な情報や相談が必要な場合は、地元の自治体や専門家に相談することをお勧めします。

弊社は空き家専門の不動者会社です。空き家の有効活用や解体など、お客様のご要望に合わせてご提案させていただきます。信頼できる解体業者のご紹介はもちろん、解体業者選びでお悩みの方のご相談にも対応させていただきます。お気軽にお問い合わせくださいませ。

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野瀬 航平

株式会社アンモライト代表取締役/ノア行政書士事務所代表

1995年3月生。中学校教員を勤めた後、学生時代のアルバイト先へUターン。日本一のカラオケ企業を志すも失敗。▶不動産業で再スタートし、大手賃貸仲介・管理会社から、士業連携の売買仲介・コンサル会社を経て起業。▶相続放棄された地方の空き家を再生し、利回り30%で運用中。■保有資格: 行政書士/宅地建物取引士/FP2級/賃貸不動産経営管理士 ■第35回SASUKE出場